存款利率进入1时代:今年房贷第一年,总时间是20年,有必要转换成LPR利率么
今年房贷第一年,总时间是20年,有必要转换成LPR利率么
房贷第一年,房贷期限20年,有必要转换成LPR浮动利率?题主的这个问题是当下很多人遇到的,而房贷利率换锚还剩下一个月的时间,时间不多了,都需要在2020年8月31日前做出选择,先说结论,建议换。
1、LPR机制下的房贷利率和之前有何不同?
原有的房贷利率计算公式是这样的:房贷利率=贷款基准利率*(1±浮动比例),其中“浮动比例”是固定不变的,但是贷款基准利率会不定期的变动,上一次变动是2015年10月份,下调到4.9%,所以,在原来的房贷利率计算公式下,房贷执行利率的变化是取决于“贷款基准利率”的变化的。
现有的房贷利率计算公式是这样的:房贷利率=LPR+点数,其中“点数”是固定不变的,而LPR是每个月都会更新一次,理论上每个月都可能会变动,在实际中当然不会这么频繁,在现有的房贷利率计算公式下,房贷利率的变动取决于LPR的变动。
所以,是否要转换LPR浮动利率,其实就是看LPR未来的走势,如果未来是走低的趋势,那么肯定是转换划算,如果未来是走高的趋势,那么选择转为固定利率更划算。
2、LPR未来的走势是往上还是往下?
LPR是所有贷款利率市场报价,是所有贷款利率的定价基准,社会上所有贷款利率的集会就是这个社会资金的成本,社会资金成本和什么相关?至少是和社会资金回报率是相关的,当社会资金回报率高的时候,能够承受的资金成本也高,资金回报率低的时候,能够承受的资金回报率也低。所以,社会资金成本是和社会资金回报率是正相关的。
而社会资金回报率是这GDP增速正相关的,经济发展速度快,赚钱也容易,这就反应在资金投资回报率高,而经济发展速度慢,赚钱就难,这就反应在资金投资回报率低,这个也就是为什么发达国家的利率都比较低,这是因为他们的经济发展速度比较慢。
所以,社会资金成本其实是和GDP增速是正相关的,简单来说就是LPR是和GDP增速正相关的,那么我们要判断LPR未来的走势,我们只需要判断GDP未来的走势就可以了。
去年GDP增速是6%,今年上半年是负数,今年全年也许也就是2%左右,虽然主要原因是疫情导致的经济增速下滑,但是即便是未来疫情结束了,那么GDP增速能够回到往日的6%吗?这个难度是挺大的,未来更可能的是5%、4%,甚至是3%。
长期来看,LPR走低是一个趋势,在短期来看,LPR已经降低了,目前是4.65%,如果未来一年维持这个水平不变,那么现在选择转换LPR浮动利率,就可以降低房贷利率0.15%(LPR从4.8%降低到4.65%)。
所以,选择转换LPR浮动利率更划算。
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