超百城住房以旧换新：国开行收紧棚改货币化安置，三四线城市房价还能涨下去吗

国开行收紧棚改货币化安置，三四线城市房价还能涨下去吗

棚改货币化是三四线城市房价上涨的奥秘。虽然棚户区改造是全国范围内实行的民生工程，但主要以三四线城市为主，三四线城市占比高达87%。2015年后货币化安置本质上是助力商品房去库存，推动三四线城市房价上涨。

此番政策调整是因时而动

首先，三四线城市房价涨幅过快

2017年以来，三四线城市房价涨幅惊人。很多小城市房价都上万了，远远脱离当地居民的实际收入水平。

其次，地方债务不堪重负

所谓货币化棚改，通俗地说，就是地方政府通过向国家开发银行贷款获得棚改项目资金，拆除棚户区，再将现金补偿给拆迁家庭，由拆迁家庭自主购买商品住房。

借银行的钱都是要还的，地方财政吃紧，PPP又在开始清理，地方债务亚历山大。近期，棚改货币化执行已不断降温。山东已率先取消了货币化安置。

再次，金融去杠杆加速。

棚改货币化初衷，是解决三四五线城市去库存的压力。目前看，已经较好完成历史使命。

如今，在金融去杠杆的主基调下，人民银行通过PSL——抵押补充贷款的工具，直接给国开行融资进行棚改货币化的做法已经不合时宜。

最后，违规现象严重。

银行在审批项目时，寻租空间大，违规现象严重，风险隐患丛生。

三四线房价无异于釜底抽薪

1.三四线房价炒作路径可能终止

去年以来，一二线城市受到了调控的重压，但三四线城市却没有太多的调控政策，大多不限购、不限贷、不限售。炒房者们蜂拥三四线城市。

三四线城市房价便宜，热点区域比较集中。炒房者，短时间内，较少的资金就可以控制住大部分房源。 部分三四线城市距离城市群核心较近，且交通便利，可以优先分享到核心城市的溢出效应，房地产炒作空间大。

棚改货币化，相当于为三四线房价拖底，更容易引发炒作。一些炒房团选择炒房城市的时候，其中一个指标就是看当地有没有大规模的拆迁。

如果棚改从过去的货币化改回到实物安置，相当于关了房价上涨的水龙头。

2.直接影响调大中城市房价

棚改货币化后，拆迁户可以在当地购房，也可以在相邻县市购房，还可以在大城市买房。因此，关掉这个水龙头，对大中城市房价也起到一定程度抑制。

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