恒大前总裁亏7800万：为啥子万科不去三四线开发，而恒大，碧桂园却很积极

为啥子万科不去三四线开发，而恒大，碧桂园却很积极

公司战略不一样，定位不同，出发点不同而已，没有区别。对于万科、碧桂园、恒大等等房企都是一样，都需要根据市场变化而变化。

第一：万科曾经是行业第一，说明在一二线城市深耕的战略是稳定有钱途的。不过万科不做老大有几年了，市场格局之变，起于2014年，当时银根紧缩，楼市库存高企，万科从高歌猛进转为稳健向前。

2015年，恒大、碧桂园等开始大力发展房地产，且布局三四线城市，甚至五六线城市，万科却依然坚守一二线城市。我们都知道三年棚改、货币化安置计划出台，敢于加杠杆、囤地、高周转的房企们近几年销售额均增长3倍以上，把万科从龙头第一的宝座上拉了下来。

第二：恒大、碧桂园去三四线城市发展，正是因为万科不去，所以才有发展空间和钱途。对比碧桂园和万科的毛利率不难看出，产品布局一二三四线城市的碧桂园，毛利率一直比万科低近10个百分点，如果把三四线城市销售数据拎出来单算，毛利率恐怕会更低。

第三：万科管理层的战略就是坚持重点在一二线城市拿地，三四线城市不会去进。2018年万科便高喊“活下去”，放缓拿地，2019年更是直言，不会在三四线拿地。万科管理层曾多次表态要赚有利润的收入，有现金流的利润。所以即使万科的销售额比恒大、碧桂园差了很多，但是万科就是不去三四线城市开发。

第四：任何公司的发展都不是一成不变的，都会根据市场随时调整战略。2020年万科宣布四大事业部拆分为五大事业部，西北成立单独事业部。西北事业部是从原中西部事业部中拆分出来的，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海、宁夏五地，包括西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川5个核心城市。

第五：在原来区域架构下，万科遭遇瓶颈，必须寻找新的区域增长点，所以万科在西北战略扩张意图相当明显。过去多年，万科一直是南方、上海、北方、中西部四大区域，中西部区域多年来都是处于第四的位置。但近年来中西部区域销售额逐年上升。2019年，中西部区域的销售金额达1506.58亿元，仅次于上海区域，销售面积占比为30.07%，跃居四大区域之首。

第六：其实每家房企的策略都是不一样的，碧桂园是典型的农村包围城市策略，几乎遍布了全国各个城乡结合部，恒大、碧桂园无论是大城市还是小城市，无论是市中心还是城乡结合部，基本都能看得到存在的楼盘。

第七：万科作为最早房地产开发商之一，一直都是深耕一二线，房地产产品定义不一样，但是随着房地产行业趋紧，一二线城市开发成本越来越高也是很多房企需要面对的事实。

第八：碧桂园、恒大等房企相对于万科来说，都是后来才进入房地产，为了控制拿地成本等开发成本进而增加利润，所以才去三四线开发。碧桂园、恒大通过三四线城市的刚需市场快速回笼资金，接着去开发下一个楼盘。通过不断地资金周转流水增强自己的活力，从而将开发销售额越做越大。

第九：碧桂园、恒大通过高周转整合了市场资源和开发成本以后，才逐渐发展壮大的。我们大部分人买不起一二线大城市的房子，只能选择购买三四线城市的房子，所以大部分刚需选择三四线城市，大部分投资客选择一二线城市。当然我指的是大部分，还有相当一部分刚需也在一二线城市买房，也有相当一部分投资客在三四城市投资。

第十：每个人都有每个人的选择，具体情况具体分析，任何事情都不是绝对的，都不是一成不变的。对于万科、碧桂园、恒大等等房企都是一样，都需要根据市场变化而变化。

总而言之，对于万科、碧桂园、恒大等等房企而言选择的战略不同，自然开发的方向也会不同，各有优势，各有所长。

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