我国住房空置率15%：为什么二三线城市住房空置率达20%以上，远超一线水平

为什么二三线城市住房空置率达20%以上，远超一线水平

不管数据靠不靠谱，二三线城市住房空置率超一线水平，这是客观存在的。

首先，一线城市都是中国的特大城市，常住人口数量非常庞大，住房需求也随之庞大，空置率小于二三线城市，这在逻辑上是讲得通的。

像北京与上海的常住人口都是2000万以上的级别，属于要控制人口的城市。根据有关规划，到2035年，北京将常住人口总量长期控制在2300万，上海则是2500万左右。从现有常住人口看，北京与上海都各自接近了设定的目标。

像北上深这样的一线城市，不仅房价高，而且租金也较贵，房子没有拿出来出售，租出去也有可观的收益。所以，比起二三线城市，一线城市的空置率较小是极其可能的，在可观的租金面前，把房子拿来空置，不合情也不合理。

其次，以这个报告披露的空置率来看，无论是一线城市，还是二三线城市，空置率都过高。

关于空置率也有个国际惯例，一般认为，空置率在5%—10%都属于合理区间；空置率在10%—20%，就属于危险区间，情况不太妙；空置率在20%以上，就属于严重空置区间，情况就相当不好了。按这个标准看，一线城市的平均空置率也属于危险区间，而二二线城市的平均空置率已达到了严重区间。

第三，这个披露的空置率可能并不准确。

之所以，官方一直没有披露这个数据，波士财经认为起码有这么一个原因：大规模城市化还没有结束，讲空置率可能不是太靠谱。一般来说，待售、待租的房子都属于空置房，很多发达国家大规模城市化已经结束，待售房等于空置房，还是比较切合实际且真实的。而中国，每年现在新竣工的房子那么多，如果处于待售状态算入空置率的话，那就会成为空置率的不真实成份。

此外，空置率的计算是需求长期监控的结果，而且什么叫空置房的界定，也决定或左右空置率大小。像日本计算空置率，周期是每5年实施一次全国性的调查，列为“空置房”的，首先是长期没人住，其次是且连续５年没有使用过自来水和电。达到这个标准，才叫空置房。按这个标准计算，报告披露的空置率可能高估。

第四，房地产税对减少空置率确有好处。

这从一些实施房地产税的国家可以看出，一般来讲房地产税税率越高，空置率越低；税率越低，空置率越高。

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